Bilan de transition foncière. Financer la régénération urbaine et la sobriété foncière

La terre, avec le travail et la monnaie, comme nous le rappelle Karl Polanyi dans son magistral essai de 1948 La Grande Transformation, a subi un « désencastrement ». Ces éléments autrefois régulés par des systèmes coutumiers sont devenus des « marchandises fictives ». Ce bilan présente une méthodologie alternative à l’économie traditionnelle d’une opération, introduisant d’autres sources de valeur que la seule charge foncière.

Le problème : la marchandisation de la terre

Le foncier, c’est la terre faite bien marchand. De nombreuses facettes des sols sont ignorées dans l’économie du projet urbain : seuls les usages humains directs et de court-terme ont été désignés sources de valeur économique. Sont donc absentes les innombrables fonctions écologiques, paysagères, patrimoniales, sanitaires remplies par les sols.

La source structurelle de l’économie d’un projet urbain est la charge foncière, c’est-à-dire le prix que vendeur et acheteur donnent aux droits à construire. Rien n’incite financièrement les acteurs à appliquer un ambitieux recyclage urbain. Il s’ensuit une incitation forte à la destruction des sols, très rémunératrice et pudiquement appelée « consommation » de terres agricoles, naturelles, forestières.

La solution : un bilan d’opération alternatif

L’Institut de la Transition foncière a développé une méthodologie alternative permettant d’introduire d’autres sources de valeur que la charge foncière dans le bilan d’opération. Il en ressort un bonus-malus facilement calculable, fondé sur une valorisation globale par un expert (pas de monétarisation des services écosystémiques).

Des expérimentations ont été conduites avec des organisations pionnières (bailleur social, promoteur, collectivité) : leurs résultats sont positifs et indiquent une voie pour élargir les sources de la valeur dans l’économie d’un projet. La méthode reste à l’échelle d’une seule opération et évite deux risques majeurs : les droits à détruire et la monétarisation des services écosystémiques.

Perspectives

L’espoir est d’introduire dès à présent les principes fondamentaux de cette méthode dans nos outils de politiques publiques : outils de financement nationaux, régionaux ou locaux, outils de reporting, et in fine dans le droit de l’urbanisme. La loi climat et résilience date de l’été 2021 — les 20 000 hectares détruits chaque année sont une invitation à agir sans tarder.

Jean Guiony, Urbaniste, Président de l’Institut de la Transition foncière, Membre du Conseil national de l’habitat.